二线城市楼市加剧分化的动因及前景预判

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二线城市楼市加剧分化的动因及前景预判

原创 2015-10-11 CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读

二季度以来二线城市楼市回暖，但增速和量价却呈现四大分化。量价分化的动因是什么？四季度及明年楼市如何走向？

文/克而瑞研究中心杨科伟、陈开朝、江怡珊、谢杨春

3•30以来，二线城市楼市成交量普遍回升，但增速和量价均出现剧烈分化。从“量”、“价”两个维度看，二线楼市出现4大分化，分析量价分化背后的动因，我们发现：表象一致的城市内在动因不尽相同，但有共性。

我们认为，二线城市楼市四季度及明年上半年的前景走势，大多数二线城市在行情筑底反弹过程中，仍将保持上行态势，但会有从“好”到“更好”或“一般”、从“不好”到“好”或“一般”的转化。

一、二线城市楼市的重要性及其分化特征

我们选取二线城市楼市进行研究，主要出于以下3点：1）二线城市对全国和TOP100的金额贡献近4-5成；2）二线城市对全国楼市的景气拉动作用最大；3）此轮全国楼市回暖主要靠改善和中高端需求释放，二线楼市是一大主力。

从“量”、“价”两个维度看，二线楼市出现4大分化：1）成交量涨多跌少：85%上升，15%下降；2）成交价涨少跌多：46%上涨，54%下滑；3）从量和价看，量价齐升和量升价跌均是主流；4）驱动力：近8成城市依赖改善或刚需驱动，3成受益中高端。

二、各类型城市分化动因详解

1、量价齐升二线城市的动因详解

28个样本城市中，有12个出现量价齐升。推动量价齐升的主因包括政策刺激、供应放量、城市规划利好等，但各城市受特定因素影响的程度并不相同。

1）12城均受益于限购取消和二套门槛降低，杭州最显著

政策是二季度市场显著回暖的重要推手，这12个城市成交量上涨多少都受益于政策利好以及央行连续释放流动性。其中，杭州、兰州、西安、长沙、苏州、武汉、南京等7城市的成交量受政策推动特别明显。

2）长沙、兰州受国家新区利好刺激放量增长

城市新区的设立会给城市房地产市场注入新鲜血液。在上半年市场回暖中，长沙、兰州等城市都受到国家新区的利好推动。其成交量价上涨的动因中，国家新区利好推动所带来的有效需求是成交上升的重要因素。

3）杭州、南京等6城市因中高端和改善占比大增而量价齐升

在12个量价齐升的城市中，武汉、郑州、杭州、南京、贵阳、苏州6个城市因中高端和改善需求大增而量价齐升。

典型如武汉。整个上半年，武汉中高端需求成交68.76亿元，成交面积33.85万平方米，同比分别激增517%和490%，成为武汉楼市量增价升的中坚力量。

2、量升价跌二线城市的动因详解

有12个城市出现量升价跌。这12个城市“量升”原因与前类似；“价跌”主要动因有区域价值洼地成交上升、价格敏感的刚需主导着市场、城市高库存压力下房企普遍降价等。

1）济南、南宁因价值洼地成交上升而量涨价跌

济南和南宁量升价跌，很大程度是因为价值洼地板块成交占比上升所致。以济南为例。济南核心城区因为供应稀缺而量跌价涨，推动全市成交均价上涨；郊区县成交量却因刚需大量释放而量升价跌。总体看，郊区县相对强势，所以全市均价被结构性地拉低。

2）乌鲁木齐、南宁等城市刚需占比大增，拉低了均价

乌鲁木齐、南宁、成都、福州4个城市的区域成交结构变化和不同单价段成交量的变化主要动因都是刚需项目、低价楼盘成交占比大幅上升所致。

3）宁波、沈阳、大连等城市，房企降价促销力度较大

太原、宁波、乌鲁木齐、天津、沈阳、大连6城在上半年中，房企降价促销行为较普遍，拉低了成交均价。

3、量跌价升二线城市的动因详解

合肥是28个样本城市中唯一一个量跌价涨的城市。合肥近一年整体供应不足，因改善需求占比提高，推动区域房价结构性上涨。

4、量价齐跌二线城市的动因详解

2015年上半年，厦门、南昌和西宁是为数不多的量价齐跌城市。2013年末火爆成交集中在2014年年初备案，导致2015年上半年同比基数过大，是市场表现为量跌的一个重要原因。西宁、厦门、南昌在成交量同比大跌的同时，成交均价也在不断走低。主因都是刚需主导型市场，成交结构性变化拉低整体均价。

三、分析中短期动因变化，研判各类城市前景走势

整体来看，大多数二线城市在行情筑底反弹过程中，仍将保持上行态势，但会有从“好”到“更好”或“一般”、从“不好”到“好”或“一般”的转化。

1、由“好”趋向“更好”

属于该类的城市包括：杭州、宁波、重庆、郑州、武汉、天津、太原、苏州、南宁、南京、兰州、昆明、济南、贵阳、福州、成都、长沙。

1）受政策利好推动，杭州等10城市将在改善和中高端需求的驱动下更上层楼

我们认为南京、贵阳、天津、武汉、杭州、郑州、宁波、昆明、苏州等改善和中高端需求驱动比较明显的城市，在下半年的市场中，受政策利好的推动，改善和中高端需求会进一步放量，推动成交走高。但基于不同城市地方政策不同以及城市基本面差异，对改善和中高端的推动也不尽相同：

有些城市如郑州、贵阳等，受地方政策推动，改善型需求将继续释放；像杭州、宁波这种对国家政策较为敏感的城市，成交也将持续向好；而有些城市如苏州、武汉等，下半年改善需求能否持续释放关键要看供应能否跟得上。

贵阳、郑州等加快政策落地，购房落户和公积金可用首付助推成交上涨
银行流动性趋于宽松将推动太原、南京、昆明等城市改善需求放量增长
杭州、宁波对政策敏感性较高，预期下半年会更快回暖
苏州、武汉改善型需求增幅主要取决供应能否放量

2）受益于行情回暖，重庆等7城市因刚需主导且库存合理继续放量增长

2015年上半年，重庆、成都、长沙等7个城市成交放量主要源于刚需释放。这些城市楼市都以刚需为主，而且库存水平合理。这类市场的一个显著特征是消费者对房价非常敏感。如果市场预期房价会下跌或放弃减弱降价力度，反而会引发普遍的观望情绪，致使市场出现“热季淡销”局面；而一旦市场回暖态势确立，消费信心就会大大提振，推动成交放量增长。

下半年，国家和地方系列救市政策会率先带动改善和中高端驱动型市场成交，随后带动全国楼市景气增长，再传到到重庆、成都、长沙等刚需主导且库存合理的市场，成交量有望应激放量。

3）受新区利好推动，南京等7城市楼市成交量上涨空间充足

长沙、兰州、南京受国家新区利好刺激放量增长

长沙（望城区，湘江新区）、兰州（综合保税区）、南京（江北新区）等城市上半年成交量主要受益于新城市规划或国家新区利好。这些新区或者新划入的板块区域一般都是价值洼地，未来升值潜力巨大。

天津、福州自贸区落地以及福州新区刚成立，长期将带动成交走高

不过由于近期滨海新区发生爆炸事件，大大降低了当地购房者以及潜在投资客的买房意愿，不确定因素的加大对整个天津楼市会造成一定伤害。特别是受到热捧的滨海自贸区，也将因为环境问题或无人问津，无论短期或长期都将给天津楼市带来一定压力。

2、由“好”变“一般”

1）因为库存较高且刚需主导，海口、西安、青岛楼市增速会放缓

从今年上半年各类需求成交面积占比变化看，海口、西安和青岛成交增量主要靠刚需带动。上半年在政策密集出台下，市场回暖力度显著，但3城的库存压力巨大，消化周期都超出了合理范围到达警戒值，预计下半年地方政府和房企都会继续以去化为主，积极走量，后市还将稳步向好，尤其是刺激价格敏感型的刚需置业者入市，但总体不会大的起色和亮点。

2）受累于高库存压力，长春、沈阳、大连持续增长空间有限

这3个城市都受困于巨大的库存压力，供需矛盾激烈，不利于市场信心恢复，成交上升空间有限。从短期看，3个城市的楼市不会因供求矛盾而迅速走弱，因为下半年尚有“金九银十”营销旺季，及年末企业冲击年终业绩的大促销。就长期前景而言，3城经济不振，人口外流和出生率低下将导致人口增速持续放缓，甚至出现负增长，楼市远景不容乐观。

3）需求有限致使后劲不足，乌鲁木齐楼市成交上涨动能减弱

乌鲁木齐上半年成交面积同比大涨56%。下半年，乌鲁木齐成交量预计仍会攀升，但同比增速将大概率快降。

3、由“不好”变“好”

厦门、南昌、合肥城市上半年表现较弱，主要是一季度成交过于“冰冷”，二季度已有回暖态势，下半年因为市场信心恢复和供应放量，成交有望止跌回升。

1）厦门市场以刚需为主导，消费信心回暖将推动成交上升

2）南昌楼市下半年供应量放量，市场爆发可期

3）合肥主力区域供应放量可期，下半年预计量价齐升

对于消化周期短、需求旺盛的合肥来说，只要供应跟得上，今年下半年到明年上半年，市场有望呈现一个量价齐升局面。

4、由“不好”趋向“一般”

由于西宁经济基础薄弱，政策敏感度不高，我们认为下半年西宁市场回暖力度有限，不会有太大的起色。

1）西宁经济发展基础相对薄弱，下半年市场回暖力度有限

同为量价齐跌，西宁与厦门、南昌不同，差别在于城市经济发展基础和人口吸附能力。西宁楼市在上半年虽也表现出回升趋势，但基于楼市需求基础有限，回暖力度也相对微弱。中长期看，我们预计西宁楼市也不会出现爆发现象，整体还将平稳运行。

四、面对加剧分化的二线楼市，房企如何制定策略和战略

二线楼市分化加剧，但背后的动因有规律可循。如果房企能把握这种规律性，就可先行一步制定策略和战略，实现更稳健的发展。

1、改善和中高端驱动/刚需型驱动城市，房企如何制定策略和战略

如果一个城市呈现“改善和中高端驱动”特征，房企后续建造和推案应加大中大户型供应；未动工的项目，有必要修改功能定位，提升公共服务设施配套，加大品质改善和中高端产品的供应。

如果一个城市呈现“刚需型驱动”特征，则要分两种情况：1）一种是改善和中高端仍然受抑或没有得到释放。房企应该有意识地加大改善和中高端库存储备。2）另一种是改善和中高端购置门槛已经降低，房企应将主要精力集中在如何打造更具性价比的刚需楼盘上。

2、高库存/低库存压力城市，房企如何制定策略和战略

如果房企处于库存压力巨大的市场中（典型如长春、沈阳、大连、西安、青岛），从战略上，未来一两年内都要严格控制拿地，同时控制开发投入力度，以减少库存和资金沉淀。

如果房企处于库存偏紧的市场中（典型如合肥、南昌、南京、苏州、武汉），从战略上，应加大拿地力度，已拿地块加快开工建设、推案力度。策略上，可以减少折扣力度，但有必要借助金融创新手段（如首付贷）降低购置门槛和成本。

3、政策易落地/政策难落地城市，房企如何制定策略和战略

如果房企处于政策易落地的市场中，房企应该科学地评估政策带给楼市的影响。我们以8.31公积金新政为例，说明这个问题。根据各城市公积金贷款上限以及CRIC监测数据，如果不考虑各城市实际的公积金余额，那么二线城市楼市将普遍受益于公积金新政。

但影响的群体有明显的差异：比如长春、沈阳、长沙等城市，新政对刚需、改善和中高端需求同时利好，据此房企可以同时加大三种类型的供应；而像昆明、兰州、宁波等城市，新政主要利好刚需群体，据此房企可适当加大刚需供应；另外像苏州、厦门、南京等城市，新政对楼市几乎没有影响，房企在制定策略和战略的时候可忽略该政策。

4、新城规划利好城市，房企如何制定策略和战略

如果新城规划处于初始发展阶段，地块比较偏远，周边配套相对不成熟，那些具有产业运营优势和商业综合体建设运营能力的房企可以抢先布局，此时拿地代价较低，开发出来的住宅因为有产业和商业的支持不会有滞销风险。其它房企应该优先考虑在前述房企项目的周边拿地。典型如宁波，其位于鄞州区的第二城市中心，最初由万达率先进入，其它房企一开始大多选择在万达广场周边开发，其后往周边扩散，这种策略有助于降低开发销售风险。如果新城规划已经相对成熟，此时中高品质住宅开发商和综合体运营商应积极介入。

附《二线城市楼市加剧分化的动因及前景预判》专题目录

一、二线城市楼市的重要性及其分化特征

1、为什么选取二线城市楼市作为研究对象？

1）二线城市对全国和TOP100的金额贡献近4-5成

2）二线城市对全国楼市的景气拉动作用最大

3）二线城市楼市最能反映此轮楼市的回暖特征

2、从“量”、“价”两个维度看，二线楼市出现4大分化

1）成交量涨多跌少：85%上升，15%下降

2）成交价涨少跌多：46%上涨，54%下滑

3）从量和价看，量价齐升和量升价跌均是主流

4）驱动力：近8成城市依赖改善或刚需驱动，3成受益中高端

二、各类型城市分化动因详解